Sono fortemente interessato all’acquisto di un appartamento inserito in un condominio in cui è stata recentemente ripristinata la facciata principale. Qualora l’attuale proprietario non avesse integralmente versato la propria quota, l’amministratore potrebbe pretendere da me la differenza?
Al riguardo, occorre fare riferimento alla disciplina dettata dal nostro ordinamento in tema di ripartizione delle spese condominiali, allorché un condomino trasferisca ad un terzo la proprietà di un’unità immobiliare inserita nell’edificio condominiale, ovvero all’art. 63 disp. att. cod. civ. Tale norma, che costituisce un’applicazione del principio generale contenuto nell’art. 1104 cod. civ., prevede che l’acquirente di un appartamento in condominio è tenuto a pagare le spese condominiali, seppure deliberate in assemblea dal suo dante causa, sia per l’anno di gestione in corso al momento dell’acquisto sia per l’anno precedente.
Rispetto ai terzi, infatti, il successore a titolo particolare si pone in una situazione di diritto-dovere, per cui sono trasferiti in favore della sua persona tutti i diritti (godimento e disponibilità della cosa) che i terzi devono rispettare, ma nel contempo gli sono trasferiti anche tutti gli oneri e gli obblighi inerenti l’unità immobiliare, ai quali egli non può sottrarsi. In particolare, quindi, in base a tale normativa, l’obbligo dell’acquirente di una unità condominiale sussiste anche relativamente alle spese approvate da una delibera precedente all’acquisto del proprio appartamento. In applicazione di tale principio, la quota parte relativa agli oneri per lavori di straordinaria manutenzione, pur deliberati prima del passaggio di proprietà, deve fare carico all’acquirente (in tal senso, tra le altre pronunce, Pret. Firenze, 26 febbraio 1991; Cass., sent. n. 981, 2 febbraio 1998, Sez. II). L’art. 63, comma 2, disp. att. cod. civ., innanzi illustrato, ha quindi lo scopo di fare sì che l’acquirente di un’unità immobiliare in condominio abbia cura, nel compiere l’acquisto, di accertarsi che il venditore abbia regolarmente pagato i contributi a suo carico, presumendosi altrimenti che nel prezzo di acquisto si siano tenuti nel debito conto i contributi ancora da pagare (così anche Pret. Bologna, 12 marzo 1994).
Ciò non toglie che in ogni caso il condomino subentrante, che abbia dovuto pagare i debiti condominiali lasciati dal suo dante causa o comunque derivanti da spese approvate dal proprio predecessore, ha diritto di rivalsa nei confronti di quest’ultimo.
Anche la Cassazione, infatti, ha chiarito che il cosiddetto principio dell’ambulatorietà passiva, che trova appunto riscontro nell’art. 63, comma 2 disp. att. cod. civ., comporta che l’acquirente di un’unità immobiliare condominiale possa essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto, e opera nel rapporto fra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto fra questi ultimi. In questo secondo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni condominiali, cosicché se, in virtù della regola innanzi richiamata, l’acquirente sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni sorte in epoca anteriore alla propria partecipazione al condominio, ha diritto a rivalersi nei confronti del venditore (Cass. civ., sent. n. 1956, 22 febbraio 2000, Sez. II).
Il preferibile orientamento espresso dalla Suprema Corte di Cassazione sul punto, peraltro, ritiene che l’obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi condominiali sorga per effetto della delibera d’assemblea che approvi le spese stesse e non in seguito alla successiva delibera di ripartizione, volta solo a rendere liquido un debito preesistente e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, in base alle quali l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è frutto di una semplice operazione matematica. Da tale principio la predetta giurisprudenza fa conseguire che, in caso di alienazione di un appartamento, obbligato al pagamento dei tributi risulti colui che sia proprietario al momento in cui la spesa viene deliberata (Cass. civ., sent. n. 9366, 26 ottobre 1996, Sez. II; Cass. civ., sent. n. 10370, 17 luglio 2002, Sez. III).
Ove Lei sia effettivamente interessato all’acquisto del suddetto appartamento, Le consiglio pertanto di verificare prima attentamente presso l’amministratore dello stabile se il venditore abbia fino ad oggi regolarmente corrisposto le spese condominiali di propria spettanza, cosicché non risultino pendenze al momento della vendita. Se così non dovesse essere, potrebbe pretendere che la posizione contabile del Suo dante causa venisse regolarizzata prima del passaggio di consegne, o almeno decurtarsi il corrispondente importo dal corrispettivo pattuito per l’acquisto. In questo modo eviterebbe di anticipare nei confronti del condominio delle somme, che potrebbe poi rivelarsi molto arduo recuperare successivamente nei confronti del precedente condomino.
