Le forma di garanzia reale

1. Quali vantaggi attribuisce la titolarità di un diritto di ipoteca?

L'ipoteca, qualificata nel nostro ordinamento diritto reale di garanzia avente ad oggetto esclusivamente beni immobili, consente al suo titolare di espropriare legittimamente, anche nei confronti di un successivo acquirente, i beni su cui grava l'ipoteca stessa e di essere soddisfatto con preferenza su ogni altro creditore sul prezzo ricavato dall'espropriazione.

2. Come si costituisce un'ipoteca?

L'ipoteca può trovare la propria fonte nella legge, in un provvedimento dell'autorità giudiziaria o in un atto di autonomia privata. In ogni caso, comunque, l'ipoteca si costituisce mediante iscrizione nei pubblici registri immobiliari, tenuti presso l'Agenzia del Territorio (ex Conservatoria dei registri immobiliari).

3. Quali soggetti godono dell'ipoteca legale?

Tali soggetti, individuati dall'art. 2817 c.c., vanno individuati nel venditore sugli immobili venduti, limitatamente all'adempimento degli obblighi derivanti dalla compravendita, nei coeredi, i soci e altri condividenti, in relazione al pagamento dei conguagli dovuti all'esito dello scioglimento della comunione, sugli immobili assegnati, nonché nello Stato, sopra i beni dell'imputato e della persona civilmente responsabile.

4. Quali provvedimenti dell'autorità giudiziaria consentono di iscrivere ipoteca?

Ogni sentenza di condanna al pagamento di una somma, all'adempimento di un'altra obbligazione o al risarcimento dei danni, anche da liquidarsi in separata sede, costituisce un titolo idoneo all'iscrizione dell'ipoteca sui beni del debitore, a norma dell'art. 2818 c.c. La legge, peraltro, attribuisce la medesima efficacia anche ad altri provvedimenti giurisdizionali, tassativamente individuati, quali il decreto di omologazione della separazione consensuale ed il decreto ingiuntivo.

5. Come può avvenire la concessione d'ipoteca su base volontaria?

Tale concessione può validamente avvenire anche mediante dichiarazione unilaterale, oltre che in forza di contratto, purché si adotti la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata, autenticata o accertata giudizialmente, sotto pena di nullità, ai sensi dell'art. 2821 c.c. Non è invece ammessa la concessione dell'ipoteca mediante testamento. Nell'atto costitutivo, comunque, il bene immobile deve essere precisamente descritto, con indicazione completa della sua natura, del Comune nel cui territorio si trova e degli estremi identificativi catastali.

6. Quali documenti sono concretamente richiesti per provvedere all'iscrizione dell'ipoteca?

A tal fine occorre presentarsi presso l'ex Conservatoria dei Registri Immobiliari (attuale Agenzia del Territorio), muniti del titolo costitutivo, insieme con una nota sottoscritta dalrichiedente in duplice originale, richiesta in formato digitale in molti uffici dislocati sul territorio nazionale. Tale nota deve contenere svariate informazioni, quali cognome, nome, luogo e data di nascita, nonché codice fiscale del creditore, del debitore e dell'eventuale terzo datore di ipoteca; il domicilio indicato dal creditore nella circoscrizione del Tribunale in cui ha sede l'ufficio dei registri immobiliari; il titolo, completo della data e del nome del pubblico ufficiale che lo ha ricevuto o autenticato; la somma per la quale si iscrive l'ipoteca; gli interessi prodotti dal credito; la scadenza del credito, nonché, da ultimo, la natura e la situazione dei beni gravati.
Peraltro, ad iscrizione avvenuta, il funzionario preposto all'ufficio restituisce al creditore richiedente uno degli originali della nota, certificando la data ed il numero d'ordine dell'iscrizione.